Tabela de Ross-Heidecke: como calcular a depreciação do imóvel

No Método Evolutivo e no custo de reedição, a edificação não vale o que custaria nova: ela envelheceu e se desgastou. O critério de Ross-Heidecke é o mais usado no Brasil para medir essa depreciação, porque junta as duas coisas — a idade (Ross) e o estado de conservação (Heidecke).

1. A ideia em uma linha

O coeficiente K é a parcela do valor que a edificação já perdeu. Ele sai de uma tabela de dupla entrada: na linha, a idade em % da vida útil; na coluna, o estado de conservação.

2. Passo a passo

1. Idade aparente: quantos anos o imóvel aparenta ter (não necessariamente a idade do habite-se — uma reforma geral rejuvenesce). 2. Vida útil: a vida útil de referência da tipologia (por exemplo, 60 anos para casa de padrão normal, conforme a tabela que você adotar — cite a fonte no laudo). 3. Idade em % = idade aparente ÷ vida útil × 100, arredondada ao inteiro. É a linha da tabela. 4. Estado de conservação (coluna), de A a H: A novo, B entre novo e regular, C regular, D entre regular e reparos simples, E reparos simples, F entre reparos simples e importantes, G reparos importantes, H entre reparos importantes e sem valor. 5. Leia K no cruzamento.

3. A fórmula por trás da tabela

A tabela vem de duas partes: • Ross: α = (x + x²) ÷ 2, com x = idade em fração da vida útil. • Heidecke: um percentual c para cada estado (A = 0 %, B = 0,32 %, C = 2,52 %, D = 8,09 %, E = 18,10 %, F = 33,20 %, G = 52,60 %, H = 75,20 %). • K = α + (1 − α) × c.

4. Exemplo completo

Casa com 12 anos de idade aparente, vida útil de 60 anos, estado C (regular), custo de reprodução de R$ 500.000,00 e valor residual de 20 %: • x = 12 ÷ 60 = 20 % → α = (0,20 + 0,04) ÷ 2 = 0,12 • K = 0,12 + 0,88 × 0,0252 = 14,22 % • Valor residual = 20 % × 500.000 = R$ 100.000,00 (não deprecia) • Parte depreciável = R$ 400.000,00 × (1 − 0,1422) = R$ 343.120,00 • Edificação depreciada = R$ 443.120,00 Um erro frequente é aplicar K sobre o custo inteiro, inclusive o residual: o residual é justamente a parte que não se perde.

5. No Clipper

Na aba Método Evolutivo, você informa idade aparente, vida útil, estado de conservação e residual: o K é lido da tabela de Ross-Heidecke (a mesma da planilha), e a conta aparece linha a linha. A Planilha do Método Evolutivo, grátis para assinantes, faz a mesma conta em Excel, com a tabela de Ross-Heidecke completa na aba Tabelas. O passo a passo está no artigo Método Evolutivo aqui no fórum.