Quantas amostras são necessárias na avaliação de imóveis pela NBR 14653?
A pergunta mais comum de quem começa a avaliar imóveis: quantos dados de mercado preciso? A resposta da NBR 14653 depende de três coisas — o método (fatores ou inferência estatística), o número de variáveis do modelo e o grau de fundamentação que você quer atingir. Abaixo, as contas para imóvel urbano (NBR 14653-2) e rural (NBR 14653-3).
1. Na inferência estatística (regressão)
A norma mede a amostra em função de k, o número de variáveis independentes do modelo. O mínimo de dados efetivamente usados é:
• Urbano (NBR 14653-2, Tabela 1, item 2): Grau III = 6(k+1), Grau II = 4(k+1), Grau I = 3(k+1).
• Rural (NBR 14653-3, Tabela 2, item 2): Grau III = 4(k+1), Grau II = 3(k+1), Grau I = 2(k+1).
• Em qualquer caso, o Anexo A pede n ≥ 3(k+1) como pressuposto do modelo de regressão. Por isso, no rural, o Grau I na prática também cai em 3(k+1).
Exemplo: um modelo urbano com área, padrão e localização tem k = 3. Para Grau III são 6 × 4 = 24 dados; para Grau II, 16; para Grau I, 12. O mesmo modelo no rural pede 16 dados para Grau III e 12 para os graus II e I.
2. No tratamento por fatores
Aqui a conta não depende de k. A NBR 14653-2 (Tabela 3) pede no mínimo 12 dados para Grau III, 5 para Grau II e 3 para Grau I. Com menos de 5 dados, o conjunto de fatores aplicado a cada elemento precisa ficar entre 0,80 e 1,25 — fora disso, a homogeneização está corrigindo demais.
3. Variáveis dicotômicas e códigos
Contar o total não basta: cada característica precisa estar representada. Para variáveis dicotômicas (tem/não tem) e códigos alocados, a norma pede um número mínimo de dados de cada lado — no urbano, 3 dados até 30 amostras, 10 % de n até 100 e 10 acima disso; no rural, 3. Uma variável "piscina" com só 2 imóveis com piscina enfraquece o modelo, mesmo com 40 dados no total.
4. Quantidade não é tudo
• Semelhança: dados muito diferentes do avaliando (área com o dobro ou a metade, outra tipologia) entram na conta, mas pioram o modelo e levam à extrapolação.
• Identificação: a norma pontua a apresentação dos dados com fonte e características — guarde o anúncio, a data e o endereço de cada um.
• Saneamento: dados atípicos (outliers) saem da amostra, e o mínimo vale para o que sobrou, não para o que você coletou. Colete com folga: 20 % a 30 % a mais que o mínimo.
5. Como o Clipper conta para você
Na aba Tratamento de dados → Verificação, o Clipper mostra item por item o que a NBR 14653 pede — inclusive quantos dados faltam para cada grau, já com a norma certa (urbana ou rural).
Faltou dado? O botão Clipar mais amostras volta para a captura: um clique em cada anúncio, e a amostra cresce com a prova de cada dado guardada.
Quer ver o caminho inteiro, da captura ao laudo? Leia o Manual ilustrado aqui no fórum. Ficou dúvida sobre o seu caso? Pergunte na categoria NBR 14653.
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