Método por Fatores no Clipper: homogeneização e saneamento

A aba Método por Fatores faz o tratamento por fatores: cada amostra é homogeneizada para as condições do avaliando, a amostra é saneada e o resultado sai com intervalo de confiança e campo de arbítrio.

1. Amostras e fatores

1. ＋ Amostra para cada dado (ou traga da sessão pelo Avaliar por… ▾ do Tratamento de dados) e ＋ Fator para cada característica a homogeneizar (oferta, área, padrão, localização…). Duplo-clique no título de um fator para renomear. 2. Preencha valor, área e os fatores de cada amostra — ou cole da planilha com Ctrl+V. O R$/m² homogeneizado é o R$/m² × o produto dos fatores.

2. Parâmetros e resultado

3. Informe a área do avaliando e a confiança do intervalo. 4. O programa aplica o critério de Chauvenet um dado por vez, começando pelo mais distante da média, e recalcula média, desvio e valor crítico a cada retirada — como pede o Anexo B da norma. Depois monta o intervalo de confiança pelo t de Student e o campo de arbítrio. 5. 📌 Fixar na prancheta guarda o resultado para comparar com outros métodos; Download gera o documento da aba.

3. Cuidados

• Fator é hipótese: cada um precisa de fundamentação (estudo de mercado, publicação, norma). • Cada fator, sozinho, deve ficar entre 0,50 e 2,00; fora disso o dado deixa de ser semelhante ao avaliando (Anexo B) — melhor trocar a amostra que forçar o fator. • O conjunto de fatores de cada dado (o produto deles) define o grau no item de ajuste: urbano 0,80–1,25 (III), 0,50–2,00 (II), 0,40–2,50 (I); rural 0,80–1,25, 0,70–1,40 e 0,50–2,00. Com menos de 5 dados, só 0,80–1,25. O Clipper mostra esse grau ao lado do número de dados (mínimo de 3, 5 e 12 para os Graus I, II e III). • Chauvenet saneia; não substitui olhar o dado. Confira o que saiu antes de aceitar. FONTES • ABNT NBR 14653-1:2019 — Avaliação de bens, Parte 1: Procedimentos gerais. • ABNT NBR 14653-2:2011 — Parte 2: Imóveis urbanos. • ABNT NBR 14653-3:2019 — Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes.