Fator de comercialização: o que é e como justificar no laudo

No Método Evolutivo, somar terreno e edificação dá o custo do imóvel, não o seu valor de mercado. A ponte entre os dois é o fator de comercialização (FC) — e é o ponto do laudo que mais recebe questionamento.

1. O que é

O FC mede quanto o mercado paga a mais ou a menos do que o imóvel custa: • Urbano (NBR 14653-2): Valor = (Valor do terreno + Custo da edificação depreciada) × FC. • FC maior que 1: o mercado paga acima do custo (boa localização, demanda aquecida, produto escasso). • FC menor que 1: o mercado paga abaixo do custo (imóvel superdimensionado para a região, padrão acima da vizinhança, mercado parado). • Rural (NBR 14653-3, 8.4.5): o FC é opcional; sem ele, o valor é o próprio VTI = VTN + VBR + VBNR + AA − PA.

2. Como obter o FC

A forma mais defensável é medir no mercado: para imóveis semelhantes vendidos ou ofertados na região, compare o preço com o custo (terreno + edificação depreciada) calculado do mesmo jeito que no avaliando. A média (ou mediana) das razões preço ÷ custo é o FC observado. • Use o mesmo CUB, a mesma tabela de depreciação e o mesmo critério de terreno nas comparações e no avaliando. • Se for oferta, aplique antes o fator de oferta que você adota no comparativo. • Prefira imóveis da mesma tipologia e padrão.

3. Como justificar

O que a justificativa precisa dizer: • De onde veio o número (pesquisa de mercado, com quantos dados, em que região e data); • Por que ele é maior ou menor que 1 para este imóvel; • A conta: valor de mercado, custo e a razão de cada referência — de preferência em anexo. Evite "FC adotado com base na experiência do avaliador" sozinho: é o tipo de frase que um revisor derruba primeiro.

4. No Clipper

Na aba Método Evolutivo, o FC tem um campo próprio e, logo abaixo, a Justificativa do FC: escreva ali e leve o texto para o laudo. Sem FC, o programa mostra só a base de custo e avisa. Dica: as amostras que você captura para o comparativo servem também para medir o FC — você já tem preço, área e padrão de cada uma guardados na sessão. O passo a passo completo da aba está no artigo Método Evolutivo aqui no fórum. Dúvidas sobre o seu caso? Pergunte na categoria Método Evolutivo.