Campo de arbítrio e intervalo de confiança: qual valor adotar no laudo

Depois do modelo pronto, vem a pergunta: o valor do laudo é a estimativa central, ou posso adotar outro? A NBR 14653 responde com dois conceitos que costumam ser confundidos — o intervalo de confiança e o campo de arbítrio.

1. Estimativa central

É o valor que o modelo calcula para as características do avaliando. É o ponto de partida — e, sem motivo para fugir dele, é o valor a adotar.

2. Intervalo de confiança de 80 % (precisão)

O modelo também calcula um intervalo em torno da estimativa central, com 80 % de confiança. A amplitude desse intervalo, em % da estimativa central, dá o grau de precisão (NBR 14653-2, Tabela 5): • Grau III: amplitude até 30 %; • Grau II: até 40 %; • Grau I: até 50 %. Acima de 50 %, o resultado fica fora dos graus de precisão. Amostra pequena, dados heterogêneos e avaliando longe do centro da amostra alargam o intervalo. Atenção: precisão e fundamentação são classificações diferentes. Um modelo pode ser Grau III de fundamentação e Grau I de precisão — o laudo informa as duas.

3. Campo de arbítrio (±15 %)

O campo de arbítrio é a faixa de 15 % para mais ou para menos em torno da estimativa central em que o avaliador pode adotar o valor, desde que justifique — por uma característica do imóvel que o modelo não captou (vista, estado de conservação fora do comum, vaga a mais, um problema de documentação). • Sem justificativa, fique na estimativa central. • Quando o intervalo de confiança for mais estreito que o campo de arbítrio, prefira um valor que fique dentro dos dois — é o que menos se discute numa revisão. • Não use o campo de arbítrio para "chegar" num número desejado — revisor e juiz conhecem o truque.

4. Exemplo

Estimativa central de R$ 5.000/m², IC 80 % de R$ 4.600 a R$ 5.450 (amplitude de 17 %, Grau III de precisão). O campo de arbítrio vai de R$ 4.250 a R$ 5.750; com uma justificativa, o valor mais seguro de adotar fica onde as duas faixas se cruzam: entre R$ 4.600 e R$ 5.450.

5. No Clipper

Em Calcular modelo, o Clipper mostra a estimativa central, o IC de 80 % com a amplitude e o grau de precisão, e o campo de arbítrio (±15 %), lado a lado. O botão Fixar este valor na prancheta guarda o valor para comparar com o de outros caminhos (Método por Fatores, Evolutivo) sem anotar em papel. Passo a passo no Manual ilustrado aqui no fórum.